物流地产成蓝海 万科联手黑石搅局物流地产
“外患”与“内忧”同在
万科进入物流地产的时间并不算早。此前，国内已有多方资本竞逐这一领域。
从2011年开始，京东、苏宁等电商就先后通过重资产布局物流仓储。在2013年，阿里巴巴联合银泰、顺丰等企业共同组建了“菜鸟网络”，想要通过大数据来实现仓储管理和物流的智能化;2014年前后，“菜鸟网络”又在多地积极推进物流仓储基地项目。而绿地、富力、复星、万通等开发商也同样对物流地产领域增强了布局。
有分析人士指出，京东这类自建仓储的电商会给万科的物流地产带来不小的麻烦，很多客户资源都会被其内部消化，这将会对万科招商产生影响。
据了解，国内物流园区普遍存在招商不足的情况，例如北京建设位于上海的仓储物业出租率仅约为80%，天津(楼盘)空港物流园内项目出租率为87.6%，与行业巨头普洛斯平均90%以上的出租率相比仍然有差距。但物流业普遍认为，物流园区必须保持5%以下的空置率才能获得10%的利润汇报，这对企业招商运营的能力有较高的要求。
除了国内其他地产商及电商的跨行业竞争，万科更需要面对来自外资垄断的压力。
据公开资料显示，外资已基本在国内物流地产形成半垄断的格局，市场第一的物流地产巨头普洛斯2002年入华至今，已在35个城市拥有1180万平方米的物业面积，占据着超过60%的市场份额。此外，澳大利亚的嘉民、新加坡的丰树等外资企业也都在华稳定占据着一定的市场份额。
邹毅认为，现在物流地产领域，仍然是普洛斯等国际品牌公司的表现更为卓越，因为他们有成熟的管理技术和手段。物流地产和普通的住宅地产、商业地产完全不同，真正的物流地产是一个高科技产品，不仅对产品本身的专业化水准有极高的要求，而且还需要打破供应链管理等方面的核心技术壁垒。
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